מי קובע את התנאים לקבלת משכנתא?
בנק ישראל קובע תוואי בסיסי של התנאים לקבלת משכנתא ולצד תוואי זה, קובע כל מוסד פיננסי תנאים נוספים על פי המותק בחוק. למשל, בנק ישראל קובע כי מימון הנכס על ידי הלוואת משכנתא לא יעלה על 50% ממחירו ברכישת נכס ראשון, או 75% ממחיר העסקה במקרה שמדובר ברכישת נכס שני. לא ניתן לאפשר הלוואות בשיעור גבוה יותר ביחס למחיר הנכס באופן פרטי על ידי הבנק. ביחד עם זאת, ניתן להציע הלוואות וערוצי מימון שישלימו את ההון הנדרש להשלמת העסקה – גם מעבר לשיעורי המימון המותרים בחוק בהלוואת משכנתא.
התנאים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא
במרבית המקרים, תקבלו את כספי הלוואת המשכנתא שלכם לפחות שלושה חודשים (ובדרך כלל קרוב יותר לחצי שנה) מיום הגשת הבקשה. במהלך חודשי אישור ההלוואה, תידרשו להציג שפע של מסמכים, ביניהם אישורים על הכנסות או תלושי משכורת (או דו"ח הכנסות ממנהל החשבונות, במקרה של עצמאים), אישורים על הכנסות נוספות (כמו הכנסות מהשקעות, דמי שכירות, דמי מזונות, אישורים על קצבאות, וכן הלאה), דפי עו"ש, אישורים על הלוואות והוצאות קבועות, פרטים על הנכס שאתם רוכשים (כמו למשל תכנית המבנה, הערכת שמאי בנוגע לשווי הנכס וכולי), ועוד. על מנת להמשיך באישור העסקה לפני קבלת כספי המשכנתא, תידרשו להשיג אישור עקרוני להלוואת המשכנתא שלכם – אישור מקוצר שעבור קבלתו תתבקשו להציג את גובה הסכום למשכנתא שאתם מבקשים, מחיר הנכס שאתם מתכננים לרכוש, גובה ההון העצמי שעומד לרשותכם (הכולל כל סכום שיש ברשותכם שלא דרך הלוואת המשכנתא), ועוד. אישור עקרוני למשכנתא מתקבל בתוך מספר ימים, ובהנחה שכל הפרטים שמסרתם נכונים, ניתן להמשיך בביצוע העסקה על סמך אישור עקרוני זה.
כמו כן, הבנקים מחייבים לבצע ביטוח משכנתא על מנת להגן על עצמם במקרים בהם לא תוכלו לשלם את המשכנתא. את הביטוח ניתן לרכוש דרכם או דרך חברה חיצונית.
אישור או דחייה עקרוניים של הלוואת המשכנתא שלכם
לאחר הגשת כל המסמכים הנדרשים לאישור עקרוני של המשכנתא, תקבלו בתוך ימים ספורים אישור עקרוני או דחייה של הלוואת המשכנתא שביקשתם. במידה ואתם לא עומדים בתנאים לקבלת משכנתא, אתם עשויים להידרש לבצע שינויים בהלוואה שביקשתם – למשל, להציג נתונים מלאים יותר אודות מצבכם הפיננסי או להסתדר עם סכום נמוך יותר להלוואת המשכנתא (ולגייס סכום גבוה יותר לתשלום ללא מימון). במקרה של דחיית הבקשה להלוואת משכנתא, תוכלו לגייס סכומים נוספים באמצעות הלוואות בנקאיות וחוץ בנקאיות. ביחד עם זאת, כדאי לשקול בחירת עסקת נדל"ן שתתאים יותר ליכולות הכלכליות שלכם. חשוב לזכור, כי התנאים לקבלת משכנתא נועדו להבטיח כי את החזרי המשכנתא, בדרך כלל על פני תקופה של 25 שנים או יותר, תוכלו לשלם ללא קושי. מימון עסקת נדל"ן בסכומים גבוהים מאלה העומדים לרשותכם עשוי להותיר אתכם, לאורך השנים, עם עקומת הוצאות גבוהה מזו שההכנסות שלכם מממנות בנוחות. במקרים כאלה, תוכלו לוותר על עסקת הנדל"ן שעל הפרק, להתמקח על מחיר הנכס או לבחור נכס נדל"ן לרכישה במחיר נמוך יותר.
